SC TERMO-SERVICE SA

Drepturile și obligațiile proprietarilor membri ai asociației

In calitate de proprietar membru al asociaţiei, vă informăm cu privire la drepturile şi obligaţiile dumneavoastră conform Legii 230/2007 şi Hotărârea 1588/2007, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

 

Drepturi

• să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari
   
• să işi inscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi in structura
   
• organizatorică a asociaţiei de proprietari, dacă au capacitatea deplină de exerciţiu
   
• să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi să aibă acces, la cerere, la orice document al acesteia
   
• să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste la preşedintele asociaţiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie in termen de 7 zile
   
• să folosească părţile comune de construcţii şi instalaţii ale condominiului conform destinaţiei pentru care au fost construite
   
• să işi inchirieze proprietatea, fără a fi afectate exercitarea drepturilor şi indeplinirea responsabilităţilor legate de asociaţia de proprietari
   
• proprietarul poate aduce imbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune in pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale
   
• să reamplaseze zidurile dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii şi din proprietatea comună, in măsură in care există un acord in acest sens intre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală şi cu inştiinţarea asociaţiei. Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotărarii majorităţii proprietarilor şi a autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală.
   
•  
• Obligaţii
   
• să menţină in bune condiţii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate incălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalţi proprietari din condominiu
   
• să accepte accesul in apartamentul sau in spaţiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaţiei, atunci cand este necesar şi justificat să se inspecteze, să se repare ori să se inlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, cand accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din statutul asociaţiei de proprietari
   
• să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite in termenul stabilit cota de contribuţie care le revine in cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari
   
• să ia măsuri, in cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, şi să achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea in vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al intregii clădiri. In clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale in vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii
   
• să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă ei sau alte persoane care acţionează in numele lor au provocat daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu
   
• la instrăinarea proprietăţii, să transmită toate obligaţiile către dobanditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data tranzacţiei, precum şi orice alte informaţii relevante sau avand consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este instrăinată
   
• la dobandirea proprietăţii, să depună in copie, la asociaţie, actul de proprietate
   
• să modifice instalaţiile de distribuţie a utilităţilor in interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai in condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, in care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotări asupra efectuării modificării. In cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat
   
• nu pot ocupa funcţii in comitetul executiv şi in comisia de cenzori membri avand grade de rudenie, pană la gradul al 4-lea inclusiv.

 

Organizarea și funcționarea asociației de proprietari

 

Organizarea asociației de proprietari
 

Potrivit articolului 21 alin (1) din Legea 230/2007 privind infiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, la adunarea generala de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv, format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotări numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate allege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari va mandată comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoana fizica ori juridică de specialitate, pe baza de contract sau convenţie de prestări de servicii.
 

Art.21 alin (2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aibă cel puţin studii medii şi pot depune, dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte astfel, intr-un cont bancar al asociaţiei de proprietari, o garanţie suficientă şi indestulătoare, pe baza unui contract de garanţie incheiat in acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decat media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei.
 

Art.21 alin (3) Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării generale. Preşedintele, in situaţii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreşedinte căruia ii poate delega atribuţiile sale.

 

Funcționarea asociației de proprietari
 

Organizare adunarilor generale
 

Art. 23 alin (1) (Legea 230/2007) După adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari va avea loc cel puţin o dată pe an, in primul trimestru, o adunare generală a proprietarilor membri ai asociaţiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puţin unei adunări generale a proprietarilor aparţine membrilor comitetului executiv, inclusiv preşedintelui asociaţiei de proprietari.
 

Art. 23 alin (2) Adunarea generala este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.
 

Art. 23 alin (3) Adunarea generală ordinară se convoacă fie de preşedintele asociaţiei de proprietari, fie de comitetul executiv.
 

Art. 23 alin (4) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei pot fi convocate oricand de către comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
 

Art. 23 alin (5) Proprietarii trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de table nominal convocator, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 7 zile inainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale. Ordinea de zi anunţată se poate completa prin hotărare a adunării generale.
 

Art. 24. alin (1) Adunarea generală poate adopta hotărari, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal.
 

Art. 24 alin (2) Dacă la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generală va fi suspendată şi reconvocată in termen de maximum 10 zile de la data primei convocări.
 

Art. 24 alin (3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărarile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.
 

Art. 24 alin (4) Hotărarile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.
 

Art. 25 alin (1) Pentru adoptarea hotărarilor in adunarea generală a asociaţiei de proprietari, se vor avea in vedere următoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotărarile cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;
c) proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o imputernicire scrisă şi semnată de către proprietarul in numele căruia votează;
d) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai mulţi membri absenţi, dacă prezintă imputernicire semnată de către proprietarii in numele cărora votează;
e) in cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv.
 

Art. 25 alin (2) Hotărarile adunărilor generale vor fi luate cu votul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. In statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevazute şi alte condiţii, dar nu mai puţin de jumatate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată.
 

Art. 25 alin (3) In situaţii excepţionale, hotărarile pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza direct, pe baza de tabel nominal.
 

Art. 25 alin (4) Hotărarile adunărilor generale se consemnează in registrul de proceseverbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se comunică, in scris, tuturor proprietarilor.
 

Atributiile adunarilor generale a proprietarilor
 

Art. 27 Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are urmatoarele atribuţii:
a) alege şi revoca din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărari;
c) adopta şi modifică bugetele de venituri şi cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator imobile sau a altor angajaţi ori prestatori, in scopul administrării şi bunei funcţionari a clădirii;
e) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.
 

Art. 28 alin (1) Asociaţia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori şi proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilităţi, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealalta parte, proprietarului.
 

Art.28 alin (2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităţi, furnizorul serviciului va acţiona impotriva proprietarilor restanţieri.
 

Art.28 alin (3) Serviciul de intermediere din partea asociaţiei de proprietari constă in: repartizarea facturilor către proprietari prin lista de plată lunară, incasarea şi plata sumelor reprezentand contravaloarea consumului facturat, inştiinţarea furnizorului cu privire la debitori.
 

Atributiile comitetului executiv
 

Art. 29 alin (1) Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, comitetul executiv reprezintă asociaţia de proprietari in administrarea şi exploatarea clădirii.
 

Art.29 alin (2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atribuţiilor ce ii revin.
 

Art. 30 alin (1) Comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, are următoarele atribuţii:

a) duce la indeplinire hotărarile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotărarilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;
c) intocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregateşte desfăşurarea adunărilor generale;
d) reglementează folosirea, intreţinerea, repararea, inlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune;
e) intocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;
f) supravegheaza desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, in mod special situaţia incasărilor şi plăţilor lunare; g) pentru scopul şi activităţile asociaţiei de proprietari, angajează şi demite, incheie şi reziliază contracte;
h) işi asumă obligaţii, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apară in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmarirea comportării in timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărarile adunării generale.
 

Art. 30 alin (2) Şedinţele comitetului executiv sunt legal intrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.
 

Art. 30 alin (3) Deciziile comitetului executiv se consemnează in registrul de decizii al comitetului executiv.
 

Atributiile presedintelui de asociatie
 

Art. 31 alin (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia in derularea contractelor şi işi asumă obligaţii in numele acesteia. El reprezintă asociaţia de proprietari in relaţiile cu terţii, inclusiv in acţiunile iniţiate de asociaţie impotriva unui proprietar care nu şi-a indeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau in procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărare a adunării generale a proprietarilor.
 

Art. 31 alin (2) Preşedintele asociaţiei de proprietari supraveghează şi urmăreşte aplicarea hotărarilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in funcţie de situaţie, poate propune comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri impotriva celor care nu respectă regulile, regulamentele, hotărarile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale şi statutare.
 

Art. 32 alin (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărarii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
 

Art. 32 alin (2) Pentru neindeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund personal sau in solidar, după caz, in faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
 

Atributiile cenzorului sau comisiei de cenzori
 

Art. 33 alin (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atribuţii:
a) verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărarilor, deciziilor, regulilor şi regulamentelor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe an, intocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunand măsuri.
 

Art. 33 alin (2) Cenzorul sau cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărarii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
 

Art. 33 alin (3) Pentru neindeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund personal sau in solidar, in faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

 

Norme metodologice
 

• HOTARARE Nr. 1588 din 19 decembrie 2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230 din 2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
   

• Norma metodologica nr 17 din 2009, de aplicare a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 18 din 2009 privind cresterea performantei energetice a blocurilor de locuinte

 

Legislație

• HOTARARE nr.933 din 2004 privind contorizarea consumatorilor racordati la sistemele publice centralizate de alimentare cu energie termica
   
• LEGEA nr. 230 din 2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
   
• HOTARARE nr.609 din 2007 pentru modificarea art. 2 alin. (2) din Hotararea Guvernului nr. 933 din 2004
   
• LEGE nr.114 din 1996 privind locuintele
   
• LEGEA nr.61 din 1991 pentru sanctionarea faptelor de incalcare a unor norme de convietuire sociala, a ordinii si linistii publice
   
• OUG nr.18 din 2009 privind cresterea performantei energetice a blocurilor de locuinte

 

Societatea Termo-Service prestează o gamă variată de lucrări nu doar pentru asociaţiile de proprietari aflate în administrare ci şi pentru terţi, persoane fizice şi juridice. Partenerii şi furnizorii noştri sunt doar societăţi de renume, iar materialele folosite sunt garantate de producători.

1. Reparații/întreținere casa scării

    -  reparaţii pereţi, zugrăveli

    -  văruit pereţi

    -  vopsitorie

    -  separare branşament utilităţi

    -  termoizolare conducte subsol

    -  reparatii instalatii menajere+sanitare

    -  reparații menajere înlocuire scurgere canal colector

    -  reparaţii trepte şi copertine

    -  montare uşi metalice/termopan

    -  contorizare individuală pe casa scării

    -  reparații instalație electrică casa scării

    -  transportul manual al materialelor, pe orizontală şi verticală

2. Hidroizolații

    -  lucrări de hidroizolaţii copertine/terase necirculabile parţiale/totale cu materiale garantate

 

3. Confecții metalice - UŞI, BALUSTRADE, CUTII POŞTALE

    -  uşi metalice

    -  balustrade

    -  cutii poştale

    -  garduri protecţie

 

4. Iluminat senzori prezenţă casa scării

    -  pentru scăderea cheltuielilor comune există alternativa realizării iluminatului cu senzori de prezenţă pe casa scării

 

5. Închiriere nacelă (platformă autoridicătoare deplasabilă – 17 m) utilă pentru:

    -  reparaţii faţade

    -  montaj bannere/reclame

    -  toaletări arbori

    -  montaj firme luminoase

    -  iluminat public

 

6. Alte lucrări de sezon

    -  întreţinere spaţii verzi din jurul blocurilor

    -  plantări arbori, gard viu, flori

    -  tăiat şi tuns gazon/gard viu

    -  igienizare spaţii verzi, parcuri copii

 

Totodată asigurăm, la cerere, servicii de mentenanţă a instalaţiilor termice, electrice, sanitare pentru agenţi economici şi instituţii publice.

În conformitate cu prevederile H.C.L. nr. 172/2002, modificată ulterior prin H.C.L. nr. 207/2006 - art.4 este prevazut faptul că “Deţinătorii cu orice titlu de bunuri imobile,(...), persoane fizice sau juridice, au următoarele obligaţii: să asigure igiena în imobilele şi incintele deţinute sub orice formă, prin activităţi de curăţenie, dezinfecţie, dezinsecţie şi deratizare.

 

Ce este DEZINFECŢIA?